Please personalise your submission as it will add more weight. 

​

 

Attention Chris Vize and Eskinder Ukubamichael 

 

Town Planning 

 

Redland City Council 

 

Bloomfield Street 

 

Cleveland QLD 

 

 

 

Submission regarding the MCU19/0142 - Birkdale Fair Shopping Centre 

 

 

 

Dear Chris and Eskinder 

 

 

 

I would like to address the MCU19/0142 proposal currently being assessed by 

 

RCC. This proposal affects where I regularly shop and drive past in my car. I 

 

have read the proposed material change of use documentation available at 

 

pdonline. 

 

 

 

I want to counter a few statements made by Urbis Pty Ltd who were 

 

commissioned by Fort Street Real Estate Capital Pty Ltd to prepare their 

 

application. 

 

 

 

1. Urbis state’s “the development is of a built form and scale which is 

 

compatible with the locality and provides a design which complements the 

 

streetscape and provides generous landscaping”. I would counter this by 

 

stating the proposed building on the corner of Birkdale Road and Mary 

 

Pleasant Drive will dominate the site and the proposed landscaping treatments 

 

will not mitigate the scale of the 7.3m proposed building. It is proposed that 36 

 

established trees will be removed and the proposed building has been 

 

designed to stand out on the corner and the surrounding residential homes will 

 

be negatively impacted by its visual prominence. The large old fig tree may 

 

well be ear marked for removal to ensure greater prominence for the food 

 

outlet's signage and will need to be well defended. This proposal contrasts 

 

starkly with the RCC planning policy of refusing DA’s for car ports at the front 

 

of homes along Mary Pleasant Drive due to their visual impact to the 

 

streetscape. 

 

 

 

Imagine you have built a beautiful home for your family and your living areas 

 

overlook the current carpark/proposed food outlet site. And now this family and 

 

others on this street will encounter the visual disturbance of the proposed 

 

building and signage and lighting associated with the food outlet. This building 

 

proposal must be assessed for visual impact for the amenity of adjacent 

 

residences. New homes are being built in the medium density zone adjacent 

 

to the rail and shopping centre. None could have anticipated this proposal 

 

appearing on their doorstep. 

 

 

 

2. Urbis state’s “…McDonald’s anticipates that approximately 70% of trade will 

 

occur through their drive through facility.” And “…a total of 19 vehicles can be 

 

located in the drive through lane at any one time.” Currently the vehicle 

 

movements into the shopping centre carpark through the Mary Pleasant Drive 

 

entryway are closely related to the trading hours of Woolworths. These 

 

vehicles move slowly through the easement to the parking bays. The proposal 

 

intends to queue up to 19 vehicle adjacent to residential homes that will result 

 

in visual, odour, noise, light, vibration and air quality impacts that can not be 

 

mitigated too levels these residents are presently accustomed. This proposal 

 

must be impact assessed for its visual, odour, noise, light, vibration and air 

 

quality pollution to preserve the amenity and sanity of the adjacent residents. 

 

 

 

3. Urbis state’s “Mechanical plant and equipment is to be selected to achieve 

 

appropriate source noise levels, and acoustically screened if necessary, based 

 

upon assessment at the detailed design stage.” Currently there is zero 

 

mechanical plant noise being emitted from this corner. There is no appropriate 

 

mechanical plant noise levels that will equal what the residents presently 

 

accomodate. This proposal must be impact assessed for its 24/7 noise 

 

pollution to preserve the amenity of the adjacent residents. 

 

 

 

4. Urbis state’s “…9 queuing spaces are provided at the drive through, this is 

 

demonstrated to be adequate as there are two ordering points." Currently 

 

there are zero speakers adjacent to residential homes on this corner. The 

 

proposed speakers will generate noise and invite the drivers to create noise. 

 

No mitigation strategies will equal what the residents presently accomodate. 

 

The proposal must be impact assessed for its 24/7 noise pollution to preserve 

 

the amenity of the adjacent residents. 

 

 

 

5. Council Assessors in preliminary talks stated “Health and environment 

 

concerns are most likely to arise from noise impacts, air or light emissions or 

 

odour. Specific matters raised included the location of dwellings, operational 

 

hours, the effects of outdoor dinning and vehicle operation, and mechanical 

 

plant.” Urbis responded “…recommendations to reduce noise impact to 

 

acceptable levels where needed.” Acceptable levels of noise for who? 

 

Currently there are no health concerns for the residents surrounding the 

 

shopping centre. It’s pretty easy to foresee there will be sleep disturbance 

 

from proposed food outlet’s 24/7 operation, from it’s generation of vibration, 

 

light, noise and possible respiratory health impacts from reduced air quality 

 

resulting from the queuing vehicles. How will the proposed food outlet be held 

 

accountable for their pollution? How will RCC negotiate on behalf of the 

 

residents if they don’t seek their input? RCC has stated they foresee there will 

 

be a number of impacts on the surrounding residents and these must be 

 

impact assessed. 

 

 

 

6. The Traffic Study is already outdated (March 2018) as housing density has 

 

increased in the local area and the study was made on two rainy days and it 

 

missed the morning peak starting too late at 7.45am. As the Traffic Study 

 

narrowly squeezed under the 5% impact required for State scrutiny, a separate 

 

Traffic study should be verified by RCC or the TMR. The Traffic Study’s Trip 

 

Distribution assumes that 60% of the drive through traffic will enter from Mary 

 

Pleasant Drive from the roundabout with Birkdale Road. It hasn’t accounted for 

 

vehicles entering from Birkdale Road or Agnes Street through the adjacent 

 

shopping precincts and using easement B and the car park to enter the food 

 

outlet’s queue. If the other movements into the shopping centre from Birkdale 

 

Road to the food outlet were to be taken into account the 5% bench mark 

 

could well have been reached. RCC officers will have noticed the recent lane 

 

changes  adjacent to Birkdale Fair has increased the number of cars entering 

 

Birkdale Fair from this entry point. The Traffic Study must be reviewed due to 

 

it’s age and proximity to the 5% bench mark that would automatically generate 

 

greater scrutiny by the State. 

 

 

 

The Traffic study fails to account for pedestrian traffic in peak times that stop 

 

traffic moving along easement B. The proposal seeks to reconfigure the entry 

 

and car parking from Mary Pleasant Drive. Currently cars travel to the rear of 

 

the car park aisles and turn to the right to enter a parking aisle. The proposal 

 

seeks to have all traffic enter and leave along the front of the car parking 

 

aisles. There are two pedestrian crossings that stop traffic regularly as people 

 

enter and leave with their trolleys and children. The crossing’s foot traffic will 

 

back up the car traffic in peak times and bring the roundabouts to a stand still. 

 

It is easy to foresee the vehicles entering the shopping centre will queue 

 

through the two roundabouts and this will impact the state controlled Birkdale 

 

Road and costly traffic lights will have to be installed at tax payers expense, 

 

while the developer gets a free pass. 

 

 

 

The Traffic study failed to show the exit paths that can be chosen by the food 

 

outlets customers. Will they move through the narrow easement to Agnes Rd 

 

or return to Mary Pleasant Drive or Birkdale Road? If 60% are entering from 

 

Birkdale Road and 35% want to continue west along Birkdale Road, they will 

 

need to exit at Agnes Street or back track and do a u-turn at the roundabout 

 

along Birkdale Road or exit from Mary Pleasant Drive. The movements of 

 

exiting customers through the car park must be impact assessed. 

 

 

 

 

It’s easy to foresee the traffic movements within the carpark will become 

 

chaotic and this will particularly impact elderly shoppers who need to retain 

 

their independence and confidence to drive for as long as possible. Their local 

 

shopping centre may no longer be a safe option for them to access. The 

 

potential for unpredictable car movements/patterns within the car park must be 

 

impact assessed. 

 

 

This shopping centre sits amongst a diverse mix of neighbours including 

 

schools which has obviously made it attractive to the proposed food outlet. 

 

This is at a time where schools are being restricted to sell healthier options to 

 

children. It’s easy to foresee school children will be dropped off and picked up 

 

at the food outlet and there will be unaccompanied primary school children 

 

making their way to and from school through the carpark. The danger of 

 

unaccompanied children as pedestrians within the carpark needs to be impact 

 

assessed. 

 

 

 

The Traffic Study has shown parking bays adjacent to the food outlets queue 

 

path, these appear to be inaccessible due to the proposed triangle traffic 

 

island adjacent because it will prevent an adequate turning circle to bring a car 

 

into these bays. The reconfigured car park bays within the existing car park 

 

must be impact assessed. 

 

 

 

The second entrance to the eastern and northern car park bays is on a bend 

 

along Mary Pleasant Drive. It is proposed to be utilised by up to 77 vehicles as 

 

well as Woolworth’s large articulated trucks. There are no traffic calming 

 

islands proposed on the existing plan to facilitate safe vehicle movements into 

 

and out of Mary Pleasant Drive at this entrance.  There has been an incident 

 

where by a car ended up narrowly missing children on the lawn of the adjacent 

 

home after failing to exit appropriately from this exit. 

 

 

 

The proposed 37 car park bays along the north side of the shopping centre will 

 

share the carpark/road way with large articulated trucks. It is easy to foresee 

 

elderly shoppers being caught in the roadway/carpark and becoming fearful in 

 

the presence of the large trucks and loosing their confidence to drive. The 

 

northern car park bays may well be a ‘token effort’ to replace car parking bays 

 

demolished to make way for the proposed buildings as the walk to the 

 

shopping centre will deter most from using them - making the trip to Capalaba 

 

instead. The relocated car park bays must be impact assessed for usefulness. 

 

 

 

I counted the number of car parking bays and it decreases by 7 not increases 

 

by 7 as stated in the traffic study. 

 

 

 

7. Zoning: The purpose of the District Centre Zone is as follows: … 

 

development minimises adverse impacts on the residential amenity of the 

 

surrounding neighbourhood. Urbis response “Potential adverse impacts of 

 

the proposal, primarily noise impacts on surrounding residents, are proposed 

 

to be mitigated by acoustic barriers …” This is an underwhelming identification 

 

of the impacts the proposed food outlet will have on its immediate neighbours. 

 

And this comes after the preliminary talks where RCC officers indicated they 

 

will be looking at impacts on existing residents eg noise, air, light, odour 

 

pollution. They also need to include vibration impact from the queuing vehicles 

 

and mechanical plant operations and heavier delivery vehicle movements. The 

 

change of trading hours is also a huge impact on the amenity of the 

 

neighbours and the surrounding neighbourhood. 

 

 

 

8. Performance Outcomes (PO’s) for the District Centre Zone Code. There are 

 

a number of performance outcomes that will not be met by the applicant’s 

 

proposal. 

 

Urbis state’s “The proposal does not compromise the purpose of the primary 

 

codes and is capable of fulfilling the Acceptable Outcomes or associated 

 

performance outcomes.” Where as I believe that RCC has an obligation to 

 

enforce their PO’s to protect this community’s existing amenities. There are no 

 

‘acceptable’ outcomes outside the performance outcomes, guidelines 

 

specifically written to protect the community’s amenity. 

 

 

 

PO Trading hours - 6am to midnight. These hours are consistent with 

 

maintaining a reasonable level of amenity for near by land in a residential zone 

 

because they allow for rest and sleep in the night hours. There is no way to 

 

mitigate non-stop trading for the community that live in the immediate 

 

surrounds. It is easy to foresee traffic generated from the proposed 24/7 

 

trading will impact upon sleep for the immediate neighbours, from noise and 

 

light pollution, from signage and the operating facility. Interrupted sleep results 

 

in serious health concerns. The proposed food outlet has the potential to 

 

attract customers who will make loud and aggressive traffic movements 

 

through the local streets as they make their way to the foreshore parks from 

 

Birkdale Fair at night. RCC will likely be required to deter night time racing in 

 

the immediate future with traffic calming islands, a large expense. The food 

 

outlet customers will generate rubbish, how will RCC recover the extra 

 

expense of cleaning up the sensitive foreshore parks each morning? Night 

 

time customer excursions will generate the most rubbish because there is an 

 

absence of casual surveillance from passersby.  Night time gathering in the 

 

car park must also be a concern for RCC officers. The will be noise and 

 

possible conflicts where the youth gather. What security provisions will be 

 

provisioned once Woolworth’s closes and casual surveillance ends? 

 

 

 

 

RCC officers you must enforce the District Centre Performance Outcomes of 

 

the District Centre Zone to protect the residential area adjacent, school 

 

children and the surrounding community and the amenity of the foreshore 

 

parks. 

 

 

 

Make us proud to be a part of your RCC community!! 

 

 

 

Yours sincerely